Liste des travaux à la charge du locataire : Guide complet pour savoir qui doit faire quoi ?
| Idées principales | Détails |
|---|---|
| 📋 Le cadre juridique | La loi Mermaz (1989) et le décret du 26 août 1987 régissent précisément la répartition des travaux. |
| 🔧 Responsabilités du locataire | Entretien courant, joints, détartrage, ampoules, portes, entretien annuel chaudière obligatoire. |
| 🏠 Responsabilités du propriétaire | Vétusté, vices constructifs, logement décent, remise aux normes, toiture, éléments structurels. |
| ⚖️ Exonérations du locataire | Vétusté naturelle, vice de construction, force majeure (tempête, inondation). |
| 🛡️ Assurance et documentation | Conserver états des lieux, photos, factures. L’assurance peut exclure défaut d’entretien. |
| ⚔️ Résoudre un désaccord | Courrier recommandé, conciliation amiable, juge des contentieux. Contacter ADIL ou 3939. |
Propriétaire ou locataire, la question revient comme un refrain : qui paie quoi quand quelque chose casse dans le logement ?
Après 20 ans à accompagner des investisseurs immobiliers, je peux vous dire que ce sujet génère plus de litiges que n’importe quel autre aspect de la relation bailleur-locataire.
Bonne nouvelle : la loi est précise. Encore faut-il la connaître.
🏛️ Ce que dit la loi sur la répartition des réparations locatives
Le cadre juridique repose sur deux textes fondamentaux. La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (articles 6 et 7), souvent appelée loi Mermaz, pose les principes généraux. Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 dresse la liste détaillée des réparations incombant au locataire. Ces textes s’appliquent à toute location vide à usage de résidence principale.
La logique est simple : le locataire assure l’entretien courant, le propriétaire prend en charge les réparations liées à la vétusté, aux vices de construction ou aux événements extérieurs. En pratique, la frontière entre les deux n’est pas toujours limpide, et c’est là que les tensions naissent.
J’ai un client bailleur qui, lors d’un état des lieux de sortie, a voulu facturer à son locataire le remplacement intégral d’une chaudière. Problème : la chaudière avait 18 ans. Résultat ? La vétusté a joué en faveur du locataire, et mon client a dû assumer seul le coût. Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 permet justement de formaliser cette grille de vétusté dès la signature du bail, ce qui évite ce type de désaccord. Utilisez-le !
La loi SRU (Solidarité et Renouvellement Urbains) du 13 décembre 2000 impose également au propriétaire de fournir un logement décent, exempt de risques pour la sécurité ou la santé. Tout manquement à cette obligation bascule la responsabilité des travaux du côté du bailleur, quelles que soient les clauses du bail.
| Élément | Locataire | Propriétaire |
|---|---|---|
| 🔧 Joint de robinet | ✅ Oui | ❌ Non |
| 🚿 Détartrage équipements sanitaires | ✅ Oui | ❌ Non |
| 💡 Remplacement d’ampoule | ✅ Oui | ❌ Non |
| 🏚️ Chaudière hors d’usage (vétusté) | ❌ Non | ✅ Oui |
| 🪟 Remplacement fenêtres usées | ❌ Non | ✅ Oui |
| ⚡ Remise aux normes électriques | ❌ Non | ✅ Oui |
| 🌿 Tonte du gazon (jardin privatif) | ✅ Oui | ❌ Non |
| 🏗️ Réfection toiture | ❌ Non | ✅ Oui |
🔍 La liste détaillée des travaux à la charge du locataire
Le décret du 26 août 1987 est votre bible en la matière. Il couvre six grandes catégories d’interventions que le locataire doit assumer, indépendamment de toute négociation avec le propriétaire.
Pour les portes, fenêtres et vitrages : graisser les gonds, remplacer une poignée défectueuse, changer une crémone ou une espagnolette, refaire les mastics d’étanchéité. Un carreau cassé ? C’est au locataire de le remplacer, sauf si la casse résulte d’une effraction ou d’un événement climatique exclusif.
Côté murs, plafonds et sols, le locataire doit réaliser les petites retouches de peinture, recoller un carreau de faïence décollé, reboucher les trous (quand leur nombre ou leur taille dépasse l’usage normal). Le cirage du parquet, l’entretien de la vitrification, la pose d’un raccord de moquette pour traiter une tache : tout cela vous incombe.
En plomberie, déboucher les canalisations, remplacer joints et colliers, changer le flotteur de la chasse d’eau, détartrer les équipements sanitaires. Les tuyaux de gaz souples, eux, ont une durée de vie limitée à 5 ans : leur remplacement est à votre charge. En revanche, la Cour de Cassation a tranché par un arrêt du 29 octobre 2008 : le détartrage du chauffe-eau relève du propriétaire, car il n’est pas considéré comme une menue réparation.
Pour le chauffage, le locataire doit obligatoirement faire entretenir sa chaudière chaque année selon le décret n° 2009-649 du 9 juin 2009 (pour les chaudières entre 4 et 400 kW). Conservez l’attestation au moins 2 ans : le bailleur ou l’assureur peut vous la réclamer en cas de sinistre. Pour les pompes à chaleur entre 4 et 70 kW, le décret n° 2020-912 du 28 juillet 2020 prévoit un entretien tous les deux ans. Le ramonage de la cheminée (entre 40 € et 80 € selon la région) est aussi à votre charge. Si vous avez une fosse septique, la vidange, à réaliser tous les 2 à 4 ans, vous coûtera entre 150 € et 500 €.
Voici les autres obligations courantes du locataire :
- 🔌 Remplacer ampoules, interrupteurs, prises et fusibles
- 🔥 Assurer le bon fonctionnement du détecteur de fumée (piles, tests réguliers)
- 💨 Nettoyer les bouches de VMC et veiller à leur non-obstruction
- 🌱 Entretenir le jardin privatif (tonte, désherbage, arrosage, élagage)
- 🧹 Dégager les gouttières et descentes d’eaux pluviales des feuilles et débris
- 🛠️ Entretenir les équipements listés dans le contrat (réfrigérateur, lave-linge, hotte…)
⚖️ Quand le locataire est exonéré, et comment gérer un désaccord ?
Trois situations dégagent entièrement la responsabilité du locataire. La vétusté d’abord : une usure naturelle résultant du temps et d’un usage normal ne peut pas être facturée au locataire. Un papier peint défraîchi après 10 ans d’occupation, par exemple, relève du bailleur. Ensuite, le vice de construction : si une installation électrique est défectueuse dès l’origine, ce n’est pas votre problème. Enfin, le cas de force majeure (tempête, inondation, grêle) exonère totalement le locataire.
Attention en revanche à l’assurance. L’article L. 113-1 du Code des assurances prévoit que les sinistres fortuits sont couverts, sauf exclusion explicite dans la police. Or, beaucoup d’assureurs excluent les sinistres liés à un défaut d’entretien manifeste. Autrement dit, même un dégât des eaux accidentel peut ne pas être remboursé si vous n’avez pas entretenu correctement vos installations. Un détail qui peut coûter cher. Pour mémoire, une assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre dès 4,50 €/mois les dégâts principaux : dégât des eaux, incendie, responsabilité civile, bris de glace.
En cas de désaccord avec votre bailleur, la procédure se déroule en trois temps. D’abord, un courrier recommandé avec accusé de réception précisant votre demande. Si ça ne suffit pas, la Commission départementale de conciliation (organe gratuit) peut faciliter un accord amiable. Dernier recours : le juge des contentieux de la protection tranche définitivement. Pour un conseil juridique gratuit, contactez l’ADIL de votre département, l’ANIL, ou appelez le 3939 (Allô Service Public).
Documenter, c’est se protéger. Prenez des photos lors de l’état des lieux d’entrée et de sortie, conservez devis et factures, et demandez un rapport écrit à tout professionnel intervenant. Sans état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état. Si vous investissez côté bailleur, sachez aussi que certains travaux peuvent être déductibles fiscalement sur votre résidence principale, ce qui change quelquefois la logique de répartition des dépenses.
Si vous gérez un bien avec des parties communes ou une toiture partagée hors copropriété, la question de la prise en charge d’une toiture commune sans copropriété mérite aussi d’être clarifiée en amont du bail. Et si la relation locative se dégrade jusqu’au non-paiement des loyers, sachez que la saisie sur salaire pour loyers impayés reste une procédure possible et encadrée pour les propriétaires.
