Comptabilité LMNP depuis l’étranger : amortissements, liasse fiscale et taux minimum des non-résidents
La comptabilité LMNP non-résident suit les règles françaises des bénéfices industriels et commerciaux, même lorsque le propriétaire vit à l’étranger. Au régime réel, il faut tenir une comptabilité, calculer les amortissements et télétransmettre une liasse fiscale. Le pays de résidence intervient ensuite pour la convention fiscale, l’élimination de la double imposition et, selon l’affiliation sociale, le taux de prélèvements sociaux.
Micro-BIC ou régime réel : lequel choisir quand on est non-résident ?
Le choix dépend de la nature de la location, du montant des recettes, des charges effectivement supportées et des amortissements disponibles. Le micro-BIC applique un abattement forfaitaire. Le réel remplace cet abattement par les charges justifiées et les amortissements admis.
Micro-BIC : fonctionnement et limites
Le micro-BIC est un régime forfaitaire : vous déclarez les recettes encaissées et l’administration calcule le bénéfice taxable après abattement. Pour une location meublée classique, le seuil applicable aux recettes 2026 est de 83 600 € et l’abattement reste de 50 %. Les dépenses réelles, les intérêts et l’amortissement ne sont pas déduits séparément.
Ce régime convient surtout lorsque les charges et l’usure économique du bien restent inférieures à l’abattement. Il allège la comptabilité, mais ne dispense ni de l’immatriculation de l’activité ni du report des recettes dans la déclaration personnelle. La fiche officielle sur la location meublée rappelle que les revenus LMNP relèvent des BIC.
Régime réel simplifié : fonctionnement et avantages
Le réel simplifié détermine un résultat à partir des recettes, des charges et des amortissements. Les intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, taxe foncière, honoraires comptables et dépenses d’entretien peuvent être déduits lorsqu’ils remplissent les conditions fiscales et sont documentés.
L’amortissement traduit la consommation des avantages économiques du logement, hors terrain, du mobilier et de certains travaux immobilisés. Il ne permet pas de créer ou d’aggraver un déficit fiscal sur le bien loué : la déduction annuelle est limitée aux loyers diminués des autres charges. La fraction différée peut être utilisée plus tard lorsque le résultat le permet.
Meublés de tourisme : abattements et plafonds depuis la loi de 2024
Les règles ne sont plus identiques pour tous les meublés de tourisme. Pour les recettes 2026, le tourisme non classé reste limité à 15 000 € au micro-BIC avec un abattement de 30 %. Un meublé de tourisme classé ou une chambre d’hôtes relève d’un seuil de 83 600 € avec un abattement de 50 %.
La location meublée classique de longue durée conserve également le seuil de 83 600 € et l’abattement de 50 %. La page officielle sur les seuils 2026 distingue ces catégories. Un changement de classement ou d’usage peut donc modifier le régime applicable.
| Critère | Micro-BIC classique | Réel simplifié |
|---|---|---|
| Seuil 2026 | 83 600 € pour la location classique | Obligatoire au-delà du seuil ou sur option |
| Calcul | Recettes moins abattement de 50 % | Recettes moins charges et amortissements admis |
| Charges réelles | Non déduites séparément | Déductibles si justifiées et fiscalement admises |
| Amortissement | Non calculé pour le résultat fiscal | Calculé dans les limites de l’article 39 C du CGI |
| Déclarations | 2042-C-PRO | 2031, annexes 2033 et report sur 2042-C-PRO |
Pour un propriétaire qui vit à l’étranger, la comptabilité LMNP pour les expatriés suppose de coordonner la liasse fiscale française, les règles des non-résidents et les obligations du pays de résidence. Le bon régime ne se déduit donc pas du seul montant des loyers.
Les amortissements en LMNP : comment ça marche
L’amortissement LMNP est une charge comptable qui répartit la valeur amortissable d’un actif sur sa durée d’utilisation. Il réduit le résultat du régime réel sans correspondre à une sortie de trésorerie annuelle. Son calcul exige une base correcte, des durées cohérentes et un suivi d’un exercice à l’autre.
Ce qu’on amortit et ce qui ne s’amortit pas
Le bâtiment peut être amorti, mais pas le terrain. Le prix d’acquisition doit donc être ventilé entre terrain et construction selon une méthode défendable. Le mobilier, les équipements et certains travaux immobilisés disposent de leurs propres plans d’amortissement.
Les frais d’acquisition peuvent être passés en charges ou intégrés au coût d’entrée selon l’option comptable retenue et appliquée de manière cohérente. Une réparation courante n’est pas traitée comme une amélioration durable. La facture et la nature économique de la dépense déterminent son classement.
L’approche par composants et les durées usuelles
L’approche par composants sépare les éléments importants dont les durées diffèrent : structure, toiture, installations techniques, agencements ou équipements. Les durées ne sont pas des forfaits universels. Elles doivent refléter l’utilisation attendue et rester cohérentes avec la pratique comptable du dossier.
Une ventilation sommaire peut déplacer artificiellement le résultat entre les années. Le tableau des immobilisations doit indiquer la date de mise en service, la base, la durée, le mode et les dotations. Pour un achat ancien, la reprise de l’historique nécessite les actes, factures et anciens tableaux.
La règle du déficit et le report des amortissements
Les charges hors amortissement peuvent créer un déficit LMNP. Ce déficit n’est pas imputé sur le revenu global : il se reporte pendant dix ans sur les bénéfices de location meublée non professionnelle. Les amortissements suivent une logique distincte.
Le BOFiP consacré à l’article 39 C limite l’amortissement déductible aux loyers diminués des autres charges. La fraction régulièrement comptabilisée mais non déduite est reportée et peut être utilisée lors d’un exercice bénéficiaire respectant cette limite.
Le revers à la revente : la réintégration dans la plus-value
Depuis les cessions réalisées à compter du 15 février 2025, le calcul de la plus-value LMNP tient compte des amortissements admis en déduction. En pratique, le prix d’acquisition utilisé pour calculer la plus-value est minoré de ces amortissements, ce qui peut augmenter la plus-value taxable.
L’article 84 de la loi de finances pour 2025 prévoit des exceptions pour certaines résidences avec services. Avant une vente, il faut vérifier la nature du bien, les amortissements effectivement déduits, les travaux et les règles propres au non-résident.
Exemple chiffré : micro-BIC ou réel pour un non-résident ?
L’exemple suivant compare deux bases fiscales avec les mêmes recettes. Il suppose une location classique, un abattement micro-BIC de 50 %, un taux minimum d’impôt de 20 % et des prélèvements sociaux de 17,2 %. Il ne tient pas compte du taux moyen, d’une convention fiscale ou d’une affiliation ouvrant droit au prélèvement de 7,5 %.
| Donnée | Montant |
|---|---|
| Loyers | 10 000 € |
| Charges déductibles | 3 000 € |
| Intérêts d’emprunt | 2 000 € |
| Amortissements admis | 4 000 € |
Au micro-BIC, la base imposable est de 5 000 € après l’abattement de 50 %. À 20 %, l’impôt illustratif est de 1 000 €. Les prélèvements sociaux à 17,2 % représentent 860 €, soit 1 860 € au total dans cette simulation.
Au réel, le résultat est de 1 000 € : 10 000 – 3 000 – 2 000 – 4 000. L’impôt illustratif est de 200 € et les prélèvements sociaux de 172 €, soit 372 €. L’écart provient des hypothèses. Si les amortissements admis, les charges ou le taux applicable changent, le résultat change aussi.
Taux minimum d’imposition des non-résidents : ce qu’il change sur un LMNP
Le taux minimum ne s’applique pas aux loyers bruts, mais au revenu net imposable de source française après application du régime fiscal. Le réel peut donc réduire l’assiette grâce aux charges et amortissements, sans garantir l’absence d’impôt.
Le principe : 20 % puis 30 %, et la clause de taux moyen
Pour les revenus 2025 déclarés en 2026, le taux minimum est de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable de source française, puis de 30 % au-delà. Le seuil évolue avec les campagnes fiscales : il doit être revérifié pour les revenus 2026 déclarés en 2027.
Le non-résident peut demander le taux moyen s’il est plus favorable. Ce taux est calculé en tenant compte des revenus mondiaux du foyer, avec justificatifs. La page impots.gouv.fr dédiée aux non-résidents recommande d’opter pour ce calcul, car il n’est appliqué que s’il réduit l’impôt.
Pourquoi l’amortissement réduit l’assiette du taux minimum
Au réel, l’amortissement admis réduit le bénéfice BIC soumis au barème et au taux minimum. Il ne change pas le pourcentage du taux minimum ; il agit sur la base. La liasse doit démontrer la valeur amortissable, les durées et la limite annuelle.
Prélèvements sociaux : 17,2 % ou 7,5 % selon le pays d’affiliation
Le taux de droit commun sur les revenus du patrimoine est de 17,2 %. Un non-résident affilié à un régime obligatoire de sécurité sociale dans l’Union européenne, l’Espace économique européen ou la Suisse peut être exonéré de CSG et de CRDS, tout en restant soumis au prélèvement de solidarité de 7,5 %.
La preuve d’affiliation doit être conservée. La résidence fiscale seule ne suffit pas. La FAQ officielle LMNP de mars 2026 rappelle cette distinction.
Convention fiscale et crédit d’impôt dans le pays de résidence
La convention fiscale détermine quel État peut imposer et comment le pays de résidence élimine une double imposition. Le mécanisme peut être un crédit d’impôt, une exemption avec progressivité ou une autre méthode. Il faut lire la convention applicable au pays précis.
La déclaration française ne dispense pas de déclarer le revenu dans le pays de résidence lorsque son droit interne l’exige. Conservez l’avis d’impôt français et la liasse pour justifier le montant déclaré et l’impôt éventuellement imputable à l’étranger.
LMNP ou LMP : seuils et cas du non-résident
Le statut LMP suppose que les recettes annuelles de location meublée du foyer dépassent 23 000 € et excèdent les autres revenus professionnels du foyer. Si l’une des conditions manque, l’activité reste non professionnelle.
Pour un non-résident, la comparaison avec les autres revenus et les effets conventionnels peuvent nécessiter une analyse individualisée. Le passage en LMP modifie notamment le traitement des déficits, des cotisations sociales et des plus-values. Ne déduisez pas le statut du seul seuil de 23 000 €.
La liasse fiscale LMNP : formulaires, dépôt, calendrier
La liasse fiscale est l’ensemble des déclarations professionnelles qui déterminent et détaillent le résultat BIC. Elle est distincte de la déclaration personnelle, même si le résultat est ensuite reporté dans la 2042-C-PRO.
Les documents de la liasse : 2031, 2033-A à G, 2042-C-PRO
La déclaration 2031 présente le résultat BIC. Les annexes 2033-A à 2033-G détaillent notamment le bilan, le compte de résultat, les immobilisations, les amortissements et les déficits. Le résultat est reporté dans la rubrique LMNP au réel de la 2042-C-PRO.
Le dossier comptable comprend aussi le grand livre, la balance, le journal, le tableau des immobilisations et le fichier des écritures comptables. Les factures, actes, emprunts et relevés constituent les justificatifs du calcul.
Déposer sa liasse en ligne depuis l’étranger
La 2031 et ses annexes doivent être télétransmises, par l’espace professionnel ou par un prestataire EDI. Un expatrié peut gérer la transmission à distance, mais il doit disposer de ses accès, d’une organisation documentaire et d’un moyen de répondre aux demandes du service des impôts.
Ne communiquez pas votre mot de passe fiscal à un tiers non vérifié. Un professionnel utilise ses propres canaux de télétransmission ou un mandat adapté. Prévoyez une solution de signature et d’échange sécurisé pour les pièces sensibles.
Calendrier et option pour le régime réel
Pour un exercice clos le 31 décembre, la déclaration de résultat est attendue autour du deuxième jour ouvré suivant le 1er mai, avec le délai technique de télédéclaration applicable. La date exacte est publiée chaque année dans le calendrier fiscal.
L’option pour le réel et sa renonciation obéissent à des délais qui dépendent de la situation et de l’année. Une création peut choisir le réel dès sa première déclaration. Un bailleur déjà au micro doit vérifier l’échéance auprès de son SIE avant d’engager sa comptabilité annuelle.
Autres obligations : CFE, SIRET, fichier des écritures comptables
L’activité doit être immatriculée pour obtenir un SIRET. La cotisation foncière des entreprises peut être due, avec exonérations ou règles particulières selon la première année, les recettes et les décisions locales. Le questionnaire initial de CFE doit être traité même depuis l’étranger.
Au réel, le fichier des écritures comptables doit pouvoir être présenté en cas de contrôle. Il ne s’agit pas d’un simple export de recettes : les écritures doivent respecter le format, la chronologie, l’inaltérabilité et les règles comptables applicables.
5 solutions pour tenir sa comptabilité LMNP depuis l’étranger, comparées
Les coûts ci-dessous sont des repères constatés en 2026, pas des tarifs réglementés. Les dossiers en indivision, avec plusieurs biens, emprunt en devise, TVA ou reprise d’historique peuvent coûter davantage.
| Solution | Coût annuel indicatif | Liasse incluse | Accompagnement non-résident | Autonomie requise | Idéal pour |
|---|---|---|---|---|---|
| Micro-BIC sans comptabilité | 0 € de logiciel dédié | Non | Non | Faible | Charges faibles et dossier simple |
| Logiciel en autonomie | 150 à 300 € | Souvent générée | Variable | Élevée | Un bien simple et utilisateur rigoureux |
| Plateforme LMNP accompagnée | 300 à 700 € | Oui selon formule | À vérifier | Moyenne | Dossier standard avec assistance |
| Expert-comptable local | 500 à 1 000 € ou plus | Oui | Variable | Faible | Plusieurs biens ou besoin de conseil |
| Cabinet spécialisé expatriés | Sur devis | Oui | Oui | Faible | Fiscalité internationale ou dossier complexe |
Ces fourchettes recoupent les tarifs publiés en 2026 par plusieurs acteurs du marché. À titre d’exemple, JD2M affiche 299 € pour sa formule logicielle et 629 € pour sa formule accompagnée, hors options et logements supplémentaires. Vérifiez toujours le tarif au jour de la souscription.
1. Micro-BIC sans comptabilité
Le micro-BIC est une déclaration forfaitaire des recettes sans production de liasse fiscale. Il convient quand le régime est accessible et que l’abattement couvre suffisamment les charges économiques. Le bailleur conserve ses justificatifs et suit ses recettes, mais ne calcule ni charges déductibles ni amortissements pour le résultat.
Points positifs
- Formalités limitées.
- Pas de liasse 2031-2033.
- Coût de gestion faible.
Ce qu’il faut savoir
- Aucune charge réelle n’est déduite séparément.
- Le régime peut être moins favorable avec emprunt ou travaux.
Ce qui est couvert
- Suivi des recettes.
- Report dans la 2042-C-PRO.
- Pas de tableau d’amortissement fiscal.
Profil type : un seul bien, peu de charges et recettes sous le seuil.
2. Logiciel de comptabilité en autonomie
Un logiciel LMNP est un outil qui guide la saisie, classe les opérations, calcule les amortissements et produit les déclarations. L’utilisateur reste responsable des données, de la ventilation terrain-construction, des durées et de la cohérence du dossier. L’accès à distance convient à l’expatrié organisé.
Points positifs
- Coût généralement inférieur à un cabinet.
- Accès permanent aux données.
- Automatisation des tableaux et formulaires.
Ce qu’il faut savoir
- Le logiciel ne remplace pas toujours une validation professionnelle.
- Les cas internationaux peuvent sortir du périmètre standard.
Ce qui est couvert
- Amortissements et écritures.
- Liasse selon l’offre.
- Assistance technique variable.
Profil type : un bien simple, utilisateur autonome et documents complets.
3. Plateforme en ligne spécialisée LMNP
Une plateforme spécialisée combine un logiciel, une assistance et parfois la révision ou la signature par un expert-comptable. Le niveau de responsabilité varie selon la formule. Il faut vérifier qui établit la liasse, qui la télétransmet et si les non-résidents sont acceptés.
Points positifs
- Processus guidé.
- Collecte numérique des pièces.
- Tarif lisible pour un dossier standard.
Ce qu’il faut savoir
- Suppléments possibles par bien ou reprise.
- Devise étrangère et indivision parfois exclues.
Ce qui est couvert
- Amortissements.
- Liasse et télétransmission selon formule.
- Conseil limité ou complet selon contrat.
Profil type : un ou deux biens standards avec besoin d’assistance à distance.
4. Expert-comptable local
Un expert-comptable local est un professionnel inscrit qui tient ou révise les comptes et engage sa responsabilité sur sa mission. Il peut traiter les acquisitions, travaux, financements et reprises d’historique. Son expérience des non-résidents doit être vérifiée séparément.
Points positifs
- Révision professionnelle.
- Interlocuteur identifié.
- Gestion des cas comptables complexes.
Ce qu’il faut savoir
- Honoraires plus élevés.
- La fiscalité du pays de résidence n’est pas toujours couverte.
Ce qui est couvert
- Comptes annuels et amortissements.
- Liasse et télétransmission.
- Conseil défini par la lettre de mission.
Profil type : plusieurs biens, travaux importants ou besoin de validation.
5. Cabinet spécialisé expatriés et non-résidents
Un cabinet spécialisé non-résident coordonne la comptabilité LMNP française avec les particularités du propriétaire expatrié. Il doit préciser s’il conseille uniquement sur le droit français ou s’il travaille avec un correspondant dans le pays de résidence. Le tarif dépend du pays et de la complexité.
Points positifs
- Maîtrise des taux minimums et conventions.
- Échanges adaptés aux fuseaux horaires.
- Accompagnement sur les justificatifs étrangers.
Ce qu’il faut savoir
- Tarif souvent sur devis.
- Vérifier les compétences et l’assurance professionnelle.
Ce qui est couvert
- Amortissements et liasse.
- Déclarations françaises.
- Conseil international selon lettre de mission.
Profil type : expatrié, multi-pays, plusieurs biens ou projet de revente.
Comment nous avons sélectionné ces solutions
Exactitude comptable
La solution doit distinguer charges, immobilisations et terrain, conserver les justificatifs et suivre les amortissements reportés. Une interface agréable ne compense pas une méthode comptable opaque.
Couverture de la liasse fiscale
Vérifiez si la 2031 et les annexes 2033 sont seulement générées, contrôlées, signées ou télétransmises. Ces verbes correspondent à des niveaux de service et de responsabilité différents.
Acceptation des non-résidents
Le contrat doit accepter une adresse étrangère, des justificatifs étrangers et les spécificités sociales du non-résident. Demandez si la convention fiscale et le taux moyen sont inclus ou hors mission.
Prix
Comparez le prix total avec les suppléments : bien additionnel, première liasse, reprise, indivision, déclaration personnelle, CFE, TVA et assistance. Un prix d’appel ne suffit pas.
Qualité de l’accompagnement
Évaluez le canal de réponse, le délai, la qualification de l’interlocuteur et les limites écrites de la mission. Un support technique n’est pas nécessairement un conseil fiscal.
Quels critères regarder pour choisir selon votre situation
Nombre de biens et montant des loyers
Plus il y a de biens et d’écritures, plus le suivi devient exigeant. Le seuil micro, le statut LMNP/LMP et le prix des solutions peuvent évoluer avec les recettes cumulées du foyer.
Montant des amortissements
Un bien récent financé et meublé peut générer un tableau d’amortissement important. Sa ventilation doit être solide, surtout depuis la prise en compte des amortissements lors de certaines reventes.
Compétence comptable
La saisie autonome suppose de comprendre la comptabilité d’engagement, les immobilisations, les reports et les formulaires. Si ces notions restent incertaines, prévoyez une révision professionnelle.
Budget
Le budget doit être comparé à l’économie attendue, au temps de saisie et au risque d’erreur. Les honoraires comptables admis peuvent être déductibles au réel, sans pour autant devenir gratuits.
Besoin de conseil fiscal international
Un logiciel français ne traite pas nécessairement les obligations du pays de résidence. Si la convention, un crédit d’impôt ou une structure étrangère intervient, recherchez une compétence internationale explicite.
Nos recommandations selon votre profil
Meilleur pour un seul petit bien
Le micro-BIC peut convenir si les charges sont faibles et si l’abattement reste avantageux. Faites une simulation du réel avant de conclure.
Meilleur pour plusieurs biens ou un statut complexe
Un expert-comptable ou un cabinet spécialisé est plus adapté. La reprise des immobilisations et la coordination non-résident justifient un suivi professionnel.
Meilleur budget
Un logiciel autonome est généralement le moins cher au réel. Il convient seulement si vous maîtrisez les saisies et contrôlez vous-même les données.
Meilleur si les loyers sont faibles et les charges réduites
Le micro-BIC évite une liasse annuelle. Vérifiez toutefois le seuil propre à la catégorie du logement et la fiscalité du pays de résidence.
Les erreurs à éviter
- Oublier la liasse au régime réel.
- Amortir le terrain.
- Ignorer les amortissements différés.
- Oublier leur effet potentiel lors de la revente.
- Négliger la convention du pays de résidence.
- Mélanger compte personnel et pièces du logement.
- Confier ses accès fiscaux à un tiers non vérifié.
- Rater le délai d’option ou de renonciation au réel.
Questions fréquentes
Un non-résident peut-il être en LMNP ?
Oui. Un propriétaire domicilié hors de France peut louer un meublé situé en France et relever du LMNP si les conditions du statut non professionnel sont remplies. Il doit déclarer le revenu français et vérifier la convention fiscale de son pays.
Faut-il un expert-comptable pour la liasse fiscale LMNP ?
Non, la loi n’impose pas systématiquement un expert-comptable. Le propriétaire reste toutefois responsable d’une comptabilité conforme. Un dossier avec non-résidence, devise, indivision ou plusieurs biens peut justifier une révision professionnelle.
Peut-on déclarer son LMNP en ligne depuis l’étranger ?
Oui. La liasse peut être télétransmise depuis l’espace professionnel ou par EDI. La déclaration personnelle peut aussi être déposée en ligne. Anticipez les accès, la réception des codes et la collecte sécurisée des pièces.
Le taux minimum de 20 % s’applique-t-il aux loyers meublés ?
Il s’applique au revenu net imposable de source française, pas aux loyers bruts. Le contribuable peut demander le taux moyen s’il est inférieur. Le seuil du passage à 30 % doit être vérifié pour l’année déclarée.
Les amortissements annulent-ils l’impôt d’un non-résident ?
Pas automatiquement. Ils réduisent le bénéfice dans leur limite fiscale. Le résultat dépend des recettes, charges, amortissements admis, reports et autres revenus français. Les prélèvements sociaux et la revente doivent aussi être considérés.
Micro-BIC ou réel : lequel pour un expatrié ?
Le réel est souvent pertinent avec intérêts, travaux et amortissements élevés. Le micro reste simple lorsque les charges sont faibles. Une simulation pluriannuelle incluant la revente est plus utile qu’une comparaison sur un seul exercice.
Que se passe-t-il si on oublie de déposer la liasse ?
L’administration peut appliquer intérêts, majorations et taxation selon les éléments disponibles. Le retard doit être régularisé rapidement auprès du SIE. Une déclaration personnelle ne remplace pas la liasse professionnelle manquante.
Les amortissements sont-ils réintégrés à la revente ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements admis en déduction minorent en principe le prix d’acquisition pour calculer la plus-value LMNP. Certaines résidences avec services sont exclues. Le notaire et le conseil fiscal doivent vérifier le cas précis.
Ce qu’il faut garder en tête avant de trancher
Aucune solution n’est universelle. Le micro-BIC simplifie la déclaration mais ignore les charges réelles. Le régime réel peut réduire le bénéfice grâce aux charges et amortissements, au prix d’une comptabilité complète et d’une liasse annuelle. Pour un non-résident, ajoutez le taux minimum, les prélèvements sociaux, la convention fiscale, la déclaration dans le pays de résidence et l’effet des amortissements à la revente. Vérifiez le calendrier de chaque campagne et faites valider les choix structurants avant l’échéance.
Cet article est informatif et ne remplace pas un conseil fiscal personnalisé. Les taux et seuils évoluent chaque année. Dernière mise à jour : 2 novembre 2026.
