Sous l’impulsion de taux d’intérêt bas et d’une pénurie de logements, les investisseurs locaux et étrangers ont apprécié le caractère de valeur refuge de l’investissement immobilier allemand portant à la hausse l’ensemble du marché. Malgré la tension que connaît le secteur, les nombreuses solutions d’investissement en la matière demeurent dignes d’intérêt.
Analyse de Philippe Remoissenet, président du Cercle France Patrimoine.
Première économie Européenne, L’Allemagne a rattrapé son retard des prix immobiliers des années 2000 par rapport aux autres zones géographiques d’investissement, sous l’effet notamment d’une forte progression de la part des investisseurs internationaux au cours des dix dernières années. L’indice des prix du secteur immobilier résidentiel allemand a même augmenté de 11 % sur un an au deuxième trimestre 2021 et le marché de la location y est très tendu.
+ de 50 % devariation moyenne du prix des logements à Berlin en 5 ans !
Les conséquences du boom de l’immobilier en Allemagne sont encore plus sensibles dans la capitale où la réunification avait fortement fait baisser le marché du résidentiel, alors que les variations étaient moindres dans des villes comme Stuttgart et Düsseldorf.
Si, en 2005, il n’était pas rare de pouvoir acquérir des appartements berlinois de bonne facture à moins de 1 000 € le mètre carré, il faut désormais compter 5 fois plus pour ce type de bien, avec une grande disparité selon les « districts » (de 3 870 € le mètre carré moyen dans Spandau à 8720 € dans Mitte, le très prisé centre de Berlin). Sans compter que le manque de main d’œuvre dans le secteur du BTP semble voué à perdurer et devrait impacter davantage encore un effort de construction déjà insuffisant. Pour toutes ces raisons, la tension dans le secteur de l’immobilier berlinois devrait se maintenir. Il n’y a donc pas de miracle à attendre en termes de profit car le niveau des loyers est bas en valeur absolue, dégageant un rendement locatif faible, de l’ordre de 2,5 %.
Un marché immobilier qui reste attractif, porté par une économie allemande solide
A moyen terme, l’arrivée au pouvoir d’une coalition qui fait de la lutte contre la hausse des coûts du logement l’un de ses chevaux de bataille, ainsi qu’une hausse anticipée de taux d’intérêts pourraient toutefois ralentir cette hausse continue des prix du secteur. Les fondamentaux de l’économie allemande sont en outre solides et, en termes de diversification, l’investissement dans ce secteur demeure attractif.
Pour acquérir un logement à vocation locative outre-Rhin, l’investisseur privé devra s’entourer de conseils avisés, tant en termes de localisation du bien que pour les aspects juridiques et fiscaux. L’Allemagne bénéficie en effet d’une particularité fiscale, le propriétaire hexagonal étant soumis à la fiscalité du pays avec un taux d’imposition attractif. Une convention fiscale franco-allemande lui permet en outre d’éviter la double imposition entre les deux pays. Autre spécificité locale, le financement devra se faire sur fonds propres. Les établissements bancaires français ne pouvant prendre des garanties réelles sur les biens situés en Allemagne, l’accès au financement des non-résidents y est en effet peu aisé.
Des solutions d’investissement immobilier pour tous
Les marchés immobiliers allemands continuent de susciter l’intérêt des investisseurs de tout type à en croire la diversité de supports d’investissement proposés qui ont choisi de placer des billes outre-Rhin. En tant que premier marché immobilier d’entreprise en Europe, l’immobilier commercial y a bénéficié du vif intérêt des investisseurs institutionnels. Le tissu économique dense et le dynamisme industriel en sont les principaux moteurs. Pour s’y intéresser, l’épargnant pourra se tourner vers des SCPI orientées vers l’Allemagne, telle Novapierre Allemagne 2 (gérée par PAREF Gestion) qui propose une diversification géographique du patrimoine immobilier. Le rendement de la SCPI, qui déploie d’ores et déjà 100 000 mètres carrés loués, pourrait atteindre 4 % bruts à moyen terme.
L’immobilier en Bourse a l’avantage de la liquidité, via l’acquisition d’actions de sociétés foncières allemandes cotées telles Vonovia, spécialisée dans les actifs résidentiels, ou Deutsche Euroshop, dédiée aux centres commerciaux. Plus diversifiés, les fonds R-co Thematic Real Estate (Rothschild&Co) et Immobilier 21(Gestion 21) consacrent respectivement 20 % et 40 % de leurs investissements à l’Allemagne. La part D du fonds Immobilier 21 (revenus redistribués périodiquement aux porteurs de parts) dégage à ce jour un rendement annuel d’environ 2,3 %, source de satisfaction pour l’épargnant à la recherche d’un revenu régulier. Très subtil, le tracker Lyxor PEA Immobilier Europe peut quant à lui être logé judicieusement dans l’enveloppe fiscale d’un Plan d’Epargne en Actions (PEA) sans être soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Un quart de ses positions sont situées en Allemagne.
La palette des supports d’investissement immobilier outre-Rhin est vaste et peut répondre à tout type d’objectif patrimonial. L’appui de votre Conseil en Gestion de Patrimoine est essentiel pour optimiser votre projet.
