Louer son logement pendant les JO : démarches et fiscalité

Vous songez à louer votre logement pendant les Jeux Olympiques et Paralympiques ? Alors que 15 millions de visiteurs sont attendus en France entre le 26 juillet et le 8 septembre 2024, voici un tour d’horizon des principales modalités de location en meublé de tourisme ainsi que des démarches, taxes et fiscalité qui s’appliquent.

Que vous en soyez propriétaire ou locataire, vous pouvez louer votre résidence principale dans la limite de 120 jours par an. Vous pouvez également proposer votre résidence secondaire à la location saisonnière. Dans tous les cas, le logement doit être loué meublé et un certain nombre de démarches sont à effectuer en amont de la location.

Les démarches administratives communes pour louer un logement meublé

Quel que soit le type de bien que vous souhaitez proposer en meublé de tourisme, les démarches préalables à effectuer sont les suivantes :

• Si vous débutez cette activité, vous devez la déclarer auprès de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). Vous obtiendrez un numéro SIRET correspondant à l’immatriculation de votre activité de loueur meublé non professionnel (LMNP).
• Si l’hébergement n’est pas votre résidence principale, vous devez déclarer en tant que meublé de tourisme en mairie au moyen du formulaire Cerfa n°14004*04.
• S’il s’agit de votre résidence principale – dans laquelle vous devez résider au moins 8 mois par an – cette déclaration n’est imposée que par certaines villes, telles Paris, Lyon, Nice, Bordeaux, Nice, etc. La déclaration de meublé de tourisme se fait en ligne et vous attribue un numéro d'enregistrement devant figurer dans votre annonce de location.
• Si le logement se trouve au sein d’une copropriété, vérifiez que le règlement de copropriété n’interdit pas la location de courte durée ou saisonnière, notamment par la présence d’une clause d’habitation bourgeoise « exclusive » ou « absolue ».

Les règles spécifiques à la location de votre résidence secondaire

Rapprochez-vous de la mairie pour savoir si une autorisation de changement d’usage du logement est nécessaire. Certaines communes, notamment Paris et les communes de plus de 200 000 habitants, l’imposent pour passer d'un usage d'habitation à un usage commercial, sous peine d’une amende pouvant atteindre 50 000 €.

Les démarches supplémentaires en cas de sous-location 

Vous êtes locataire de votre résidence principale et souhaitez la sous-louer ? Assurez-vous que vous êtes en droit de le faire :

• Si vous avez signé votre bail de location après le 27 mars 2014, vous devez impérativement obtenir l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer, sous peine de sanctions pouvant aller jusqu’à la rupture du contrat de bail, l’engagement d’une procédure d’expulsion et le paiement de dommages et intérêts correspondants aux montants perçus ! De même, en cas de dégradation, vous ne pourrez vous retourner contre le sous-locataire que si vous avez obtenu l’autorisation préalable de votre propriétaire. Attention, lorsque la sous-location est possible, elle ne peut excéder le prix du loyer au m² habitable de votre loyer.
• Si votre bail a été signé avant le 27 mars 2014, aucune autorisation du bailleur n’est nécessaire à condition que la sous-location ne soit pas expressément interdite dans le contrat de bail. Dans ce cas, le montant du « sous-loyer » n’est pas limité par la loi.

A quoi le droit à l’erreur s’applique-t-il ?

Le droit à l’erreur s’applique aux inexactitudes ou omissions commises dans les déclarations souscrites dans les délais. Reposant sur un a priori de bonne foi, il permet de « revenir » sur la plupart des éléments déclarés, tels les revenus proprement dits, les charges déductibles, les réductions d’impôt, etc.

Attention, la sous-location d’un logement social reste strictement interdite.

Le juste prix

Fixer le juste prix de location de votre bien pendant les JO est une étape délicate et adopter une approche stratégique peut s’avérer utile pour s’en rapprocher. D’une manière générale, un certain nombre de critères peuvent considérablement influer sur les prix de location :

• La proximité et la facilité d’accès aux sites olympiques, notamment la desserte de votre hébergement par les transports en commun ;
• Le standing du logement, les services, équipements et nombre de couchages proposés ainsi que sa taille ;
• La période : l’augmentation de la demande pour les cérémonies d’ouverture et de clôture ou les épreuves les plus attendues peut faire grimper les prix ;
• Le recours à une société de services ou à un tiers de confiance si vous ne pouvez / souhaitez pas vous occuper des aspects logistiques de la location.

Observer régulièrement les tarifs des logements similaires au vôtre sur les plateformes de location vous permettra par ailleurs de fixer un prix en cohérence avec ceux pratiqués dans votre secteur géographique et de l’ajuster en fonction de l’évolution du marché.

Il est également important de bien maîtriser la politique tarifaire des plateformes de location dont les commissions font souvent grimper le prix final payé par le voyageur.

A savoir : les dispositifs d’encadrement et de plafonnement n’étant pas applicables à la location saisonnière, vous pouvez donc en fixer librement le montant du loyer.

Sécurité et assurances

Vous avez effectué toutes les démarches préalables et êtes prêt à proposer votre logement à la location ? Il est temps de s’assurer de sa bonne conformité et notamment de la présence et du fonctionnement de dispositifs de sécurité (détecteur de fumée, trousse de premier secours, extincteur…). 

Il est par ailleurs vivement conseillé de vérifier les garanties prévues par votre contrat d'assurance habitation et si besoin de vous rapprocher de votre assureur. Demandez également à la plateforme de location sur laquelle vous allez proposer votre logement (Airbnb, Booking.com…) comment son assurance protège les hôtes et les voyageurs.

Enfin, avant de confier les clés de votre logement, pensez à :

• Ranger vos effets de valeur et vos documents administratifs dans un endroit fermant à clé ;
• Effectuer un état des lieux à l’entrée et à la sortie du logement. 

Fiscalité

Impôt sur le revenu - Les revenus issus de votre activité de loueur en meublé – professionnel ou non – sont imposables dès lors qu’ils excèdent 760 € par an. Ils doivent être intégrés à votre déclaration de revenus, dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), au BIC Réel ou micro-BIC, ces deux régimes permettant de bénéficier d’une fiscalité avantageuse. 

Votre Conseiller en Gestion de Patrimoine peut vous conseiller sur le régime fiscal le plus avantageux afin d’optimiser votre fiscalité.

Prélèvements sociaux - Les revenus de location saisonnière (ou sous-location) sont soumis :

• soit aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (CSG de 9,2 %, CRDS de 0,5 % et prélèvement de solidarité de 7,5 %) ;
• soit aux cotisations sociales (dont le taux varie entre 20% et 43%) si le loueur est LMP ou si les revenus issus de location meublée saisonnière excèdent 23 000 € par an.

Les autres taxes

Taxe de séjour – Lorsque votre commune a mis en place en place une taxe de séjour sur les locations saisonnières, la plateforme de location l’ajoute automatiquement au prix du loyer et la reverse directement à la collectivité. Si vous louez en meublé de tourisme votre résidence principale ou secondaire, la location n’est pas soumise à cette taxe.

CFE - Que vous soyez LMNP ou LMP, la location de locaux meublés constitue une activité professionnelle imposable à la CFE (cotisation foncière des entreprises) dès lors que les revenus générés dépassent 5 000 € par an. La CFE n’est toutefois pas due si vous louer de façon occasionnelle une partie de votre résidence principale ou secondaire.

TVA - Les revenus issus de la location meublée sont exonérés de TVA. Ils peuvent toutefois y être soumis si l’activité est reconnue de nature « para-hôtelière » en proposant au moins 3 des 4 prestations suivantes : l’accueil des personnes hébergées ; la fourniture du linge de maison ; le petit déjeuner ; le nettoyage régulier (en cours de séjour) du logement.